Q

相続した不動産を有効に活用したい。

A

遊休不動産を活用した相続税対策
地方にある広大な土地を相続により取得したものの、結局未利用のまま、ということがあります。固定資産税等の負担を考えると、未利用のままにするのではなく、遊休不動産の有効活用と将来の相続税対策を講ずべきです。
資金をどの程度かけられるかによって、有効活用の方法が異なります。建物の建築資金が調達可能なケース、整地費用程度くらいであれば調達可能なケース、資金は全く調達できないケースのおおまかに3通りあります。

1 建物建築資金が調達可能なケース
遊休不動産に賃貸用マンションや店舗等を建築し、賃貸することができれば不動産収入が見込めます。
土地の評価は、貸家建付地として評価されるため、更地価額から「借地権割合×借家権割合」分を控除することができるため、評価額が減少します。
さらに、小規模宅地等の評価減の適用(賃貸用マンションや店舗等の場合は、200㎡まで50%)の評価減)が可能です。
建物の評価は、貸家として固定資産税評価額から借家権割合を控除することができます。
しかも固定資産税評価額自体、建物の建築価額の通常50%から60%程度で評価されるため、借入金で建築する場合でも、手元資金で建築する場合でも相続税の評価上は有効に作用します。
この場合、その土地の周辺状況をよく考え、土地活用を失敗しないよう、じゅうぶんにシュミレーションしてみましょう。

2 調達資金がゼロのケース
・有効物件に買い換える
譲渡による所得税の負担を考慮しても、有効活用できる収益物件に買い換えることも検討する必要があります。
未利用地のまま長い間放置していれば、保有コストのみがかかり、相続が発生した場合でも更地評価となってしまいます。
多少の費用がかかっても有効活用できる収益物件に買い換えた方が、有利となるケースがあります。
注意点として、買換えを検討する場合には,所有土地の譲渡により発生する譲渡所得税(所得税・住民税)、売却に伴う測量費用、仲介手数料等を試算して、売却による手取額を試算したうえで、買換え物件を検討する必要があります。
取得に伴う登記費用、不動産取得税等の諸費用も考慮し、手取額だけで取得可能なのか、借入等が必要なのかをシミュレーションしたうえで物件を検討しましょう。

3 相続における不動産の売却
不動産を相続するにあたり、売却するという方法もあります。
例えば相続人が複数いるケースや、利用予定のない不動産を所有しているケース、物件の維持・管理が難しいケースなどでは、売却というのが主な流れになるでしょう。
相続して得た不動産を売却するメリットは、大きく分けて3つあります。

a. 現金化することで相続に関する納税の資金を用意できること。
遺産相続には意外とお金がかかります。
納税資金が用意できないので不動産を売却するというケースは非常に多くあります。

b. 相続しやすくなること。
兄弟や親戚など、複数の相続人がいるのに財産が不動産ばかりという場合、そのままでは分配しにくいので現金化するという方法があります。

c.固定資産税の負担をなくすことができること。
不動産を所有していると、維持・管理にコストがかかり、毎年固定資産税も納めなくてはいけません。
利用していない不動産や、遠隔地に所有している物件の場合、売却したほうが節約になることもあるのです。

こうした不動産の活用を広く考え、適切な対処方法を提案できる業者を見つけられるとよいでしょう。

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